Was gilt als Ersatzbeschaffung?

Nutzt man den Erlös aus dem Verkauf des Eigenheimes dazu sich ein neues Eigenheim zu kaufen, spricht man von einer Ersatzbeschaffung.

Theoretisch gesehen hat der Verkauf einer selbst genutzten Wohnliegenschaft einen Gewinn zur Folge, was eigentlich die Grundstückgewinnsteuer auslösen würde. Ähnlich wie bei der Kapitalauszahlungssteuer. Kauft man sich mit dem Erlös ein neues Eigenheim, fallen unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen keine Grundstückgewinnsteuer aus.

Aus Sicht des Eigentümers sind die realisierten stille Reserven nicht frei verfügbar, da sie an seine neue Wohnliegenschaft gebunden werden. Es findet eine sogenannte «Ersatzbeschaffung» statt und unter folgenden (vereinfachten) Voraussetzungen wird die Grundstückgewinnsteuer aufgehoben:

  • Es muss sich um eine Wohnliegenschaft handeln und keine Gewerbeliegenschaft
  • Sie muss vom Verkäufer während längerer Zeit genutzt worden sein
    (in der Regel mehr als 1 Jahr)
  • Sie muss am Hauptwohnsitz des Verkäufers liegen
    (keine Ersatzbeschaffung bei Ferienwohnungen)
  • Sie muss vom Verkäufer selbst genutzt worden sein
    (keine vermieteten Liegenschaften)
  • Der Ertrag aus dem Verkauf der Liegenschaft muss vollständig in ein Ersatzobjekt fliessen
  • Und das innert angemessener Frist, also in der Regel innert zwei Jahren

Übrigens besteht auch die Möglichkeit einer Ersatzbeschaffung in umgekehrter Reihenfolge. Das heisst also zuerst der Kauf einer Ersatzliegenschaft und dann der Verkauf der ursprünglichen Wohnliegenschaft.

Steueraufschub

Des Weiteren kann auch ein Teilaufschub verlangt werden, wenn nur ein Teil des Ertrags in eine Ersatzliegenschaft fliesst. Mit anderen Worten, wenn die neue Liegenschaft billiger ist als die alte.

Wird der Steueraufschub genehmigt, sind im Moment keine Grundstückgewinnsteuer fällig. Und die Frage einer Besteuerung stellt sich erst wieder, wenn auch das Ersatzobjekt verkauft wird.

Der Steueraufschub erlischt in Ausnahmefällen wie z.B., wenn das Ersatzobjekt nach einiger Zeit an Dritte vermietet wird. Der Steueraufschub stellt also keine definitive Steuerbefreiung dar.

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