Möchten Sie Ihre Immobilie nicht direkt amortisieren, indem Sie die Hypothek bei Ihrer Bank schrittweise zurückzahlen, können Sie durch die indirekte Amortisation durch die Säule 3a, Ihre 3a als «Pfand» hinterlegen und die Immobilie wird am Schluss auf einen Schlag amortisiert.
Die Amortisation ist eine vertraglich vereinbarte Rückzahlung der Hypothek. Die Finanzierung eines Eigenheims ist meistens wie folgt aufgestellt:
- Eigenkapital (min. 20% des Verkehrswerts)
- Erste Hypothek (bis 66% des Verkehrswerts)
- Zweite Hypothek (bis 14% des Verkehrswerts)
Wobei für die erste Hypothek keine Amortisationspflicht besteht und die zweite Hypothek innert max. 15 Jahren oder spätestens bis zum Rentenalter amortisiert sein muss. (Hier die genauen Richtlinien)
Bei der direkten Amortisation bauen die Zahlungen die Hypothekarschuld ab und somit sinkt der Zins der Hypothekarschuld. Damit sinkt jedoch auch der Betrag, den man vom steuerbaren Einkommen abziehen kann.
Hingegen bei der indirekten Amortisation durch die Säule 3a die Zahlungen in eine Säule 3a gehen und man das Guthaben dieser dritten Säule verpfändet. Dieses Pfand dient dem Kreditgeber als Sicherheit für die Rückzahlung der Hypothek.
Hat man eine Säule 3a bei einer Bank so kann man nur bei dieser Bank eine Hypothek beziehen. Im Gegensatz dazu kann man die Hypothek meistens bei jeder Bank beziehen, wenn man die Säule 3a bei einer Versicherung hat.
Bei einer Versicherung hat man zusätzliche Risiken abgedeckt, was der Bank mehr Sicherheit bezüglich Rückzahlung in diesen Fällen gibt.
Profitiere nur ich von indirekter Amortisation?
Die Banken empfehlen meistens die indirekte Amortisation. Das liegt am Interessenskonflikt, denn für die Bank ist es aus den folgenden Gründen vorteilhaft:
- Die Banken können mehr Schuldzinsen verrechnen.
- Die Banken verdienen auch an der 3. Säule (muss in der Regel zur indirekten Amortisation bei derselben Bank gehalten werden wie die Hypothek)
Überlegen Sie sich gut was Ihr Ziel ist. Steueroptimierung oder Schuldenrückzahlung? Planen Sie gut voraus, rechnen Sie verschiedene Szenarien durch. Prüfen Sie verschiedene Anbieter und investieren Sie in eine sorgfältige Analyse.
Vorteile der indirekten Amortisation durch die Säule 3a
- Die Hypothekarschuld lässt sich von deinem steuerbaren Vermögen abziehen
- Die Zinsen der Hypothekarschuld lässt sich von deinem steuerbaren Einkommen abziehen
- Der Betrag der Säule 3a Einzahlungen lässt sich vom steuerbaren Einkommen abziehen
- Beim Bezug werden die Vorsorgegelder zu einem Vorzugssteuersatz versteuert
- Trotz hoher Hypothek gibt es in der Regel durch die Zusatzsicherheit gute Zinskonditionen
- Zusätzliche Risiken wie Tod und Erwerbsunfähigkeit sind in der Amortisationspolice mitversichert (nur Säulen 3a die bei Versicherungen abgeschlossen wurden)
Nachteile der indirekten Amortisation durch die Säule 3a
- Die Hypothekarschuld bleibt stets gleich hoch
- Der Zins der Hypothekarschuld bleibt stets gleich hoch
- Je nach Anlageform der Säule 3a kann es zu grösseren Kursschwankungen kommen
Fazit
Wie erwähnt ist es sehr wichtig das genau vorauszuplanen, verschiedene Szenarien durchzugehen und diese individuell durchzurechnen. Die indirekte Amortisation macht in den meisten Fällen mehr Sinn.
Ausser man verdient so gut, dass Geld keine Rolle spielt. Oder wenn Sie die letzten Jahre vor deinem Ruhestand etwas ruhiger gestalten möchten, indem Sie den Beschäftigungsgrad reduzieren.
Hier kann die direkte Amortisation vorteilhaft sein, denn der Schuldenberg wird laufend abgebaut und Zinsen werden tiefer sein.
Ein weiterer möglicherweise positiver Aspekt der indirekten Amortisation ist der, dass der gleichbleibende Schuldbetrag über die Jahre vorteilhaft sein kann. Bekanntlich gibt es bei Geld einen Wertverlust, die Inflation, also bezahlt man indirekt weniger zurück.
Dabei ist es wichtig, dass die Rendite der Säule 3a höher als der Zins der Hypothek ist. So erzielen Sie eventuell sogar einen Mehrertrag. Allerdings muss man hier die Risiken abwägen.
Einige Menschen bevorzugen es ihre Schulden stetig abzubauen und schnell loszuwerden, damit sie ihren Seelenfrieden haben. Unabhängig von der finanziellen Optimierung, ist auch dieser psychologische Faktor wichtig.
