Steuern auf Immobilien im Ausland werden in der Schweiz keine erhoben. Durch die Doppelbesteuerungsabkommen ist geregelt, welcher Staat welche Einkommens- und Vermögensteile besteuern darf.

Immobilien werden in dem Land besteuert, in dem sie liegen. Heisst aber nicht, dass ausländische Immobilien komplett steuerfrei sind in der Schweiz.

Denn dieses Vermögen im Ausland wirkt sich auf die Höhe des Steuersatzes aus. Bedeutet, dass die Einkünfte und der Wert satzbestimmend wirken. Um genau zu sein beeinflusst der Steuerwert der Immobilie den Steuersatz für die Vermögenssteuer und die Einkünfte wirken sich auf die Höhe des Steuersatzes für die Einkommenssteuer.

Beispiel

Eine in der Schweiz steuerpflichtige Person hat ein Einkommen aus unselbstständigem Erwerb von 100’000 CHF und ein Vermögen von 400’000 CHF.

Zudem besitzt sie eine Wohnung an der Côte d’Azur im Wert von 600’000 CHF, welche 20’000 CHF an Einnahmen eingebracht hat.

  • Satzbestimmendes Einkommen: 120’000 CHF
  • Steuerbares Einkommen: 100’000 CHF
  • Satzbestimmendes Vermögen: 1’000’000 CHF
  • Steuerbares Vermögen: 400’000 CHF

Also wird das Vermögen von 400’000 CHF zum Steuersatz von 1’000’000 CHF (400’000 CHF + 600’000 CHF) besteuert und das Einkommen von 100’000 CHF wird zum Steuersatz von 120’000 CHF besteuert.

Ob und wie die Immobilie und die Einnahmen in Frankreich besteuert werden, kümmert die schweizerische Steuerbehörde nicht.

Gewinnungskostenüberschuss

Den Mieteinnahmen solltest du immer die abzugsberechtigten Kosten abziehen. Fällt das Ergebnis negativ aus, darf man in einigen Kantonen diesen Betrag sogar als Minuseinkommen aus dem Ausland übernehmen. Die meisten Kantone und der Bund übernehmen ein ausländisches Minus jedoch nur satzbestimmend.

Schulden

Das weltweite Vermögen und die aus Immobiliengeschäften entstandenen Schulden und Schuldzinsen werden nach Lage und Wert aller Aktiven auf die Steuerdomizile verteilt. Folglich kann es dazu kommen, dass ein Teil deiner Hypothekarschuld und -zinsen auf deine Eigentumswohnung in der Schweiz auf deine schuldenfreie Wohnung in der Côte d’Azur umverteilt wird. Folglich steigt dein steuerbares Vermögen und Einkommen in der Schweiz, weil du weniger Schulden und Schuldzinsen abziehen kannst.

Lohnt es sich, die Immobilie im Ausland nicht zu deklarieren?

Die Schweiz ist mit über 100 Länder eine Partnerschaft für den automatischen Informationsaustausch (AIA) eingegangen. Daten müssen seit 01. Januar 2017 gesammelt und seit 01. Januar 2018 auch unter den Ländern ausgetauscht werden. Grundsätzlich werden nur Informationen über Konten und Wertschriftendepots ausgetauscht. Durch diese Informationen können die Steuerämter auf Hinweise nicht deklarierte Immobilien stossen. Und falls es dazu kommt, kann es teuer werden.

Wird man ertappt, muss man sein Vermögen und Einkommen zehn Jahre rückwirkend zum höheren Steuersatz versteuern. Dazu kommen dann noch Verzugszinsen und eine Busse.

Eine straflose Selbstanzeige wirkt, sofern die weiteren Voraussetzungen dafür erfüllt sind, strafmildernd. Dann ist die Differenz zwischen der bezahlten und der effektiv geschuldeten Steuer für die letzten zehn Jahre, sowie ein Verzugszins nachzubezahlen.

Wenn du dir nicht sicher bist, ob du alles richtig deklariert hast, kannst du deine Steuererklärung hier online einreichen. Oder du hast noch fragen zu deiner Situation, dann vereinbare einen Termin mit uns.

Wie können wir dich unterstützen?

Fordere deine individuelle Beratung an.
Icon
Thank you!
Anfrage wurde erfolgreich abgesendet
× WhatsApp Chat