Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt seit über zwanzig Jahren dasselbe strukturelle Muster: Die Preise steigen schneller als die Einkommen. Laut der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich haben sich die Preise für Einfamilienhäuser seit dem Jahr 2000 um 135 % erhöht. Das bedeutet: Der Zugang zu Wohneigentum ist heute für einen grossen Teil der Bevölkerung kaum mehr finanzierbar.
Trotzdem wird gekauft. Und zwar häufig am Limit.
Der systemische Engpass: Einkommen vs. Immobilienpreis
Moneypark hat 7’500 Immobilienkäufe aus den letzten fünf Jahren analysiert. Die Erkenntnisse sind eindeutig:
- Rund 2’250 Käufer mussten PK-Gelder beziehen
- Durchschnittlich wurden 70 % der zweiten Säule verwendet
- Ohne PK-Bezug wäre ein erheblicher Teil dieser Käufe schlicht nicht möglich gewesen
Forscher der ZHAW warnen bereits seit Jahren vor dieser Entwicklung. Der Grund: Die Entkoppelung von Einkommen und Immobilienpreisen zwingt selbst solide Mittelstandshaushalte, ihre Vorsorge anzuzapfen. Das beschleunigt die kurzfristige Lösung, verschärft aber die langfristige Belastung.
Die tragbare Realität am Beispiel der Familie Meyer
Nehmen wir die beispielhafte Durchschnittsfamilie Meyer:
- Einkommen: 160’000 CHF
- Preis eines typischen Einfamilienhauses: 1’350’000 CHF
- Erforderliches Einkommen für Tragbarkeit: 240’000 CHF
→ Die Meyers fehlen 50 % Einkommen, um ein durchschnittliches Haus gemäss Schweizer Tragbarkeitssystem finanzieren zu können.
Mit 160’000 CHF Einkommen könnten sie nur ein Objekt für rund 900’000 CHF kaufen – ein Preisniveau von 2014.
Doch diese Realität wird durch die Tiefzinsphase verzerrt:
- Hypotheken zu etwas über 1 % (5 Jahre)
- Hypotheken deutlich unter 1.5 % (10 Jahre)
Bei realen Zinsen um die 2 % ist die Finanzierung plötzlich machbar – allerdings nur, wenn zuvor PK-Gelder eingesetzt werden.
Warum sich viele Käufe nur dank PK-Bezug realisieren lassen
Da die Banken einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 % verwenden, fällt ein signifikanter Anteil der Haushalte durch das Raster. Um die 5-%-Hürde zu überspringen, greifen viele Käufer auf PK-Gelder zurück, reduzieren so die Hypothek und verschieben die Tragbarkeit in einen für die Bank akzeptablen Bereich.
Moneypark zeigt klar:
- Jeder dritte Käufer setzt PK-Mittel ein
- Oft mehr als die Hälfte des vorhandenen Vorsorgeguthabens
- Ziel: Tragbarkeit künstlich sicherstellen
Kurzfristig funktioniert dieses Modell. Die Meyers können ein Haus kaufen. Sie zahlen monatlich weniger als viele Mieter. Und sie geniessen alle Vorteile des Wohneigentums.
Doch diese scheinbar solide Konstruktion wird spätestens bei der Pensionierung operativ anspruchsvoll.
Die kritische Phase: Pensionierung als Wendepunkt
Mit der Pensionierung treten drei Effekte simultan auf:
- Weniger Renteneinkommen wegen reduziertem PK-Guthaben
- Genereller Einkommensrückgang, weil Renten den Lohn nicht substituieren
- Weiterhin kalkulatorischer Zinssatz von 5 % bei Banken
Hinzu kommt der Nebenkostenfaktor:
- Banken rechnen mit 1 % des Immobilienwerts als jährliche Nebenkosten
- Steigt der Immobilienwert, steigen auch die Nebenkosten
Wenn das Haus der Meyers im Marktwert steigt – und das ist im aktuellen Markt wahrscheinlich – steigen die kalkulatorischen Nebenkosten ebenfalls.
Folge:
Die 33-%-Grenze wird überschritten.
Ab 40 % Wohnkostenquote wird es kritisch.
Banken beginnen dann zu prüfen, zu restrukturieren oder Druck aufzubauen.
Moneypark-CEO Lukas Vogt bringt es auf den Punkt:
«Im Alter droht der erzwungene Verkauf des Eigenheims.»
Und weiter:
«Erzwungene Verkäufe könnten sich häufen, je mehr Familien bei sehr hohen Preisen kaufen und dafür an ihre finanziellen Grenzen gehen.»
Die Risikogruppe umfasst laut Moneypark rund 70 % aller Käufer seit 2010.
Nur 30 % verfügen über ausreichend hohe Einkommen, um auch im Alter problemlos tragbar zu bleiben.
Der entscheidende Punkt: Verkauf bedeutet nicht Verlust – sondern Kapitalfreisetzung
Der öffentliche Diskurs fokussiert stark auf das Risiko der „Vertreibung aus dem Paradies“. Faktisch ist der Verkauf jedoch kein Scheitern, sondern ein Vermögensereignis.
Historische Zahlen sprechen für sich:
- Kaufpreis heute: 1’350’000 CHF
- Erwartete Wertsteigerung über 15–20 Jahre: +40 % bis +70 %
- Realistischer Verkaufswert: 1.9–2.3 Mio. CHF
Bei einer Resthypothek von z. B. 500’000 CHF resultiert:
→ Nettoerlös: 1.4–1.8 Mio. CHF
Diese Liquidität ist kein Problem – sie ist ein Vermögensvorteil.
Ein Vorteil, den Eigentümer in der Schweiz strukturell unterschätzen.
Strategischer Perspektivenwechsel: luxuriöse Rente im Ausland
Mit einem Kapital von 1.4–1.8 Mio. CHF sind im Ausland völlig neue Lebensstandards erreichbar. Besonders in Märkten mit strukturellem Kosten- und Steuerarbitrage-Vorteil.
Beispielhafte Zielregionen:
- Paraguay
- Uruguay
- Brasilien (Süden oder Küstenregion)
- Panama
- Kolumbien (Karibik)
- Ecuador
Kennzahlen der Zielmärkte:
- Monatliche Lebenshaltungskosten im gehobenen Segment: 2’500–4’000 CHF
- Globale Kapitalrendite konservativ: 3–4 %
→ jährlicher Cashflow: 42’000–72’000 CHF
Damit finanzieren die Meyers eine Rente, die in der Schweiz faktisch unerreichbar wäre – selbst mit hohem Renteneinkommen.
Ein Verkauf erzeugt also nicht Verlust, sondern Wahlfreiheit.
Fazit: Die operative Wahrheit ist komplex – aber managbar
Der Schweizer Immobilienmarkt verlangt finanzielle Disziplin, strategische Planung und frühzeitige Entscheide. Die Risiken sind real:
- steigende Preise
- sinkende Renten
- 5-%-Tragbarkeitsregeln
- erhöhte Nebenkosten bei steigenden Marktwerten
Doch die Chancen sind ebenso real:
- hoher Vermögenszuwachs
- erhebliche Kapitalgewinne beim Verkauf
- global attraktive Rentenmodelle
- strukturelle Arbitrage im Ausland
Die zentrale Frage lautet nicht, ob ein Verkauf droht.
Die zentrale Frage lautet:
Wie nutzt man den Kapitalvorteil, wenn er eintritt?
Finanzielle Risiken eliminieren.
Kapital freisetzen.
Lebensstandard optimieren.
So sieht eine strategische Eigentümerperspektive im Jahr 2025 aus.
